Aneb co byste měli vědět před kopnutím do země!

HYPOTÉKA NA VÝSTAVBU, JAK NA TO ?

Pokud chcete nebo přemýšlíte o tom, že začnete stavět, a hodláte si na svůj domov část nebo veškeré peníze půjčovat v bance, doporučuji věnovat pár minut tomuto článku, který vám ukáže základní možnosti a může ušetřit mnoho zbytečných omylů.

Nejprve uvedu čtyři základní věci, které budete muset řešit:

• Příjmy a vlastní peníze, které investujete do stavby
• Pozemek
• Projekt bydlení
• Způsob realizace

Vezmeme-li to logicky, nejprve bude banka chtít prokázat, že máte z čeho půjčku splácet. Poté ji bude zajímat, zda budete mít nějaké vlastní prostředky, které budete do stavby vkládat. S tím souvisí i to, zda již máte, nebo nemáte pozemek, na kterém se bude stavět váš dům, co za dům to bude a jak ho chcete postavit.

To v praxi znamená, že se rázem ocitnete v jedné z těchto skupin:

• Mám pozemek i peníze na stavbu
• Mám pozemek, ale nemám peníze na stavbu
• Nemám pozemek, ale mám peníze na stavbu
• Nemám pozemek, ani peníze na stavbu

Nejprve si promyslete, co budete chtít stavět a jakým způsobem!

Než začneme procházet úskalí jednotlivých skupin, začnu alfou a omegou celého procesu, a tou je PROJEKT. Váš projekt je hned po příjmech to nejpodstatnější, co bude banku zajímat. Z budoucí ceny postaveného domu se počítá to, kolik si můžete od banky půjčit. To, zda se bude jednat o bungalov, dřevostavbu, pasivní dům či klasický zděný, má velký význam z pohledu financování vaší stavby. S tím souvisí i to, jak budete dům stavět. Bude to svépomocí, nebo si vyberete firmu či developera, který vám postaví dům na klíč?

Proč je důležité to řešit dopředu?

Je to jednoduché, pokud si hodláte od banky půjčovat peníze, musíte bance dodat přijatelnou zástavu, tedy nemovitost, a pokud nemáte možnost zastavit jinou, již existující nemovitost, u které se cena dá snadno odvodit trhem a konečným odhadem, bude ohodnocení budoucí ceny stavby klíčové v tom kolik, a jestli vám banka půjčí. Může se také stát, že budoucí cena bude nízká a náklady na postavení nemovitosti o tolik vyšší, že se bez vlastníchpeněz neobejdete, a v případě jejich absence se tedy ani žádná stavba konat nebude nebo alespoň ne v té podobě, kterou jste si představovali.

Teď se tedy pojďme podívat na jednotlivé situace.

Mám pozemek i peníze na stavbu

Toto je asi nejlepší varianta. Pokud máte pozemek, který je určený na výstavbu a je to potvrzené uzemním plánem obce, tak se hodnota tohoto pozemku považuje za vlastní zdroje. Pokud máte na výstavbu ještě vlastní peníze jako rezervu, je to nejlepší řešení.

Příklad č. 1: Pozemek v hodnotě 500 tisíc, vlastní peníze v částce 500 tisíc a projekt na zděný dům stavěný svépomocí. Dodáte bance projekt, přičemž na tento dům potřebujete k jeho realizaci od banky půjčit 1,5 milionu. Celková investice peněz na postavení domu je 2 miliony korun. Banka posoudí dle dodaného projektu a rozpočtu, zda se dá dům za cenu 2 milionu svépomocí postavit, následně udělá odhad, který v tomto případě ohodnotí třeba na 3 miliony. Budete potřebovat od banky půjčit 50% z budoucí hodnoty. Banka tedy půjčku nebude mít problém poskytnout, pokud budete mít odpovídající příjmy.

Mám pozemek, ale nemám peníze na stavbu

Zde už bude, oproti předchozí situaci, hodně záviset na zvolené nemovitosti a způsobu stavby.

Příklad č. 2: Pozemek v hodnotě 500 tisíc, vlastní peníze klienta 0 korun a projekt na zděný dům stavěný stavební firmou. Firma si za svoou práci a materiál bude účtovat 2,5 milionu. Banka budoucí hodnotu domu i s pozemkem vyčíslí na 3 miliony korun z toho vám půjčí 80% tj. 2,4 milionu, vy máte ve vlastních penězích pouze hodnotu pozemku tj. 500 tisíc, aby vám banka půjčila v pásmu do 80 % LTV, budete potřebovat ještě 100 tisíc korun, potřebujete tedy doložit bance zástavu v hodnotě 600 tisíc. V tomto případě není sehnání 100 tisíc korun velká zátěž a pravděpodobně je seženete. Pokud je ale tento rozdíl větší, může být problém prostředky sehnat, proto je lepší stavbu promýšlet dopředu.

Nemám pozemek, ale mám peníze na stavbu

V tomto případě bude rozhodnutí banky záviset na tom, kolik máte peněz a kolik bude stát pozemek. Z pohledu celkového projektu je pak důležité, abyste měli 10 % – 20 % z budoucí ceny stavby.

Příkad č. 3: Máte 600 tisíc, pozemek vás bude stát 800 tisíc a projekt stavěný svépomocí 1,8 milionu. Váš projekt banka odhadne na 3 miliony, což je akorát. 20 %, tedy 600 tisíc máte, banka vám doplatí zbytek ceny pozemku a zafinancuje výstavbu domu. Celkem vám banka půčí 2,4 milionu.

Příklad č. 4: Máte 600 tisíc, pozemek vás bude stát 800 tisíc a projekt stavěný stavební firmou 2,5 milionu. Váš projekt banka odhadne na 3 miliony. Tady už může nastat problém. Máte náklady za 3,3 milionu korun (cena pozemku 0,8 mil. + 2,5 mil. pro stavební firmu), z nich můžete odečíst 600 tisíc vlastních prostředků. Zbývá zafinancovat 2,7 milionů korun. Banka Vám půjčí alespoň 80 % – 90 % z budoucí hodnoty, to je 2,4 milionů v případě 80% financování nebo 2,7 v případě 90% financování, což je akorát na to, aby vám banka půjčila, ale už je to dost těsné. Ne každá banka vám 90 % na výstavbu půjčí. Takto vysoké financování je náročnější na příjmy žadatele o hypotéku, a ten je nemusí splňovat.

Rada: Projděte si dopředu, na jak vysoké financování dosáhnete, a jaký projekt chcete kupovat od stavební firmy, abyste se nedostali do potíží a nepřišli třeba o zálohu.

Nemám pozemek, ani peníze na stavbu

Toto je asi nejhorší možný scénář z hlediska nějaké předpovědi. Uvádět zde příklady by bylo na celou knihu a stejně by jste si obrazek moc neudělali, neboť zde už je vše především o vašich příjmech. Jedná se o 100% financování, které lze zatím stále zajistit, ale klade vysoké nároky na bonitu klienta.

Moje doporučení: Pokud spadáte do této kategorie, sejděte se s odborníkem, který bude vědět, jak vaši situaci vyřešit, a zjistí možnosti a ověří zda je pro vás takové financování vůbec smysluplné z hlediska financí. Projekt a pozemek bych hledal jako druhý v pořadí, v opačném případě byste pak mohli hledat a ztrácet čas něčím, co je mimo vaše možnosti.

Závěr

Výstavba domu je z pohledu jejího financování hypotékou jedna z komplikovanějších možností. Je zde hodně proměnných. Dále je pak důležitý i přístup banky a možnosti, jak vám je schopna půjčené peníze uvolnit na pokračovaní stavby. Pokud máte málo vlastních peněz, a nemáte třeba ani pozemek, doporučuji to prokonzultovat s někým, kdo se financování staveb věnuje.