• Nová pravidla chce Česká národní banka (ČNB) uplatňovat od 1. října 2018.
• Banky se budou držet ukazatelů DTI a DSTI.
• Poměr LTV 80% zůstal nezměněný.

V posledních týdnech se o zpřísňování hypoték mluvilo do sytosti a očekávání se naplnila. Guvernér ČNB, Jiří Rusnok, v úterý 12. června na tiskové konferenci o finanční stabilitě oznámil nové podmínky, které budou platné od 1. 10. 2018.

Odůvodnění je, jak už jsme mohli v posledních týdnech/měsících slyšet, obava z realitní a úvěrové bubliny.

„S tím, jak růst cen bydlení předstihuje zvyšování příjmů domácností, se dlužníci stávají zranitelnějšími. Zároveň roste pravděpodobnost, že o úvěr budou čím dál více usilovat rizikovější žadatelé,“ říká guvernér Rusnok.

Co to znamená pro zájemce o hypotéku?

Výše dluhu žadatele by od října neměla překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu (ukazatel DTI). Žadatel by měl současně na splátku dluhu vynakládat maximálně 45 % svého měsíčního čistého příjmu (ukazatel DSTI), ale ve specifických případech bude podle ČNB možné tyto hodnoty překročit, avšak nejvýše u 5 % úvěrů.

Koho regulace zasáhne?

Nejvíce se regulace a jejího dopadu, kromě bank a zájemců o bydlení, mohou obávat realitní makléři, kterých je dnes jako hub po dešti.

Proč? Protože, budou postupně mizet zájemci o koupi běžných retailových nemovitostí. Nebudou mít zkrátka dostatečné příjmy, žádné úspory ani nemovitost do zástavy, a tak na hypotéku nedosáhnou. Odhad je, že říjnové omezení se dotkne až jedné třetiny žadatelů o hypotéku.

S tím, jak se bude snižovat počet kupujících, budou mizet i realitní makléři, kteří se vezou na současném „boomu“ cen nemovitostí a množství kupujících. Prodat bude prostě těžší a méně kvalitní makléři to s velkou pravděpodobností neustojí. Důsledkem bude pročištění trhu realitních makléřů. To se v posledních letech děje na trhu finančního poradenství, kde regulací životního pojištění a zvyšováním nároků na vzdělanost a certifikaci poradce, ubývá celkový počet a zůstávají ti kvalitní.

Co to udělá s trhem nemovitostí?

Dá se očekávat, že s tím, jak klesne poptávka po některých nemovitostech, klesne i jejich hodnota a trh se narovná do bodu tržní rovnováhy. (viz graf)

Regulace? Ano, ale nic se nesmí přehánět!

ČNB by tak v podstatě mělo stačit, že zamezí tomu, aby hypotéku dostal téměř každý, jako v minulých letech, kdy díky růstu ekonomiky bylo snadné splnit nároky bank na její poskytnutí. Kombinace doložení 20 % z vlastních zdrojů a rozumných nároku na tzv. bonitu žadatele je krok správným směrem, který znemožní některým zájemcům páchat ekonomickou sebevraždu.

V moha případech si totiž žadatelé neuvědomují, že ekonomika neporoste do nekonečna a až nastane její pokles, odrazí se to na jejich vlastní situaci. Řada z nich tak nemusí ustát povinnost placení hypotéky, a tím se ocitnou ve finanční tísni, ze které bývá složitá cesta a která může skončit ztrátou nemovitosti a insolvencí.

ČNB hodlá v omezování pokračovat dál nejen plánovaným zákonem, ale i zvedáním základních úrokových sazeb (přečíst o nich si můžete zde). Reálný výstup ze současné regulace je takový, že získání vlastního bydlení bude těžší a bude potřeba se na něj připravovat několik let dopředu.