Petr Koštejn

Jmenuji se Petr Koštejn a svým klientům pomáhám s procesem získání vhodné hypotéky nebo úvěru na bydlení. Výběr nejvýhodnější hypotéky není jenom o úrokové sazbě. V následujícím článku se dozvíte vše, co je třeba vědět při zařizování hypotéky i před samotným podpisem. Na závěr jsem přidal přehledný slovník pojmů, se kterým se při vyřizování hypotéky neztratíte.

Jak získat hypotéku od A do Z

„Výběr nejvýhodnější hypotéky není jenom o úrokové sazbě. V následujícím článku se dozvíte vše, co je třeba vědět při zařizování hypotéky i před samotným podpisem.“

Obsah článku:

KDE MÁM ZAČÍT?

Tuto otázku si dozajista klade každý, kdo přemýšlí o financování bydlení. Techničtější vysvětlení, od kterého se poté logicky odvíjejí jednotlivé úkony by se dalo popsat takto:

Proces získání hypotéky je takový soubor úkonů, při kterých prokážete, že získávané finance opravdu použijete na daný účel, že máte prostředky na to splácet úvěr a že úvěr splácet opravdu budete.

To, že splácet opravdu budete, si banka ošetří zástavní smlouvou, ale to bych předbíhal.

Kolik mi banka půjčí?

Ať už stavíte, kupujte nebo rekonstruujete, vždy je potřeba vědět, jakou máte bonitu – tzn. kolik peněz si můžete půjčit a kde vám prostředky opravdu půjčí.

Jak zjistit bonitu?

Pro základní ověření vám postačí jednoduchý výpočet. Maximální splátku všech vašich půjček banky berou jako 50% z vašich měsíčních příjmů. Pokud máte nějaké jiné úvěry, tak jejich splátku od této částky odečtěte a získáte vaši maximální splátku hypotéky.

Na internetu (nebo na srovnávači) můžete najít kalkulačku půjčky, díky které zjistíte, při jaké velikosti půjčky a při jakém počtu let splácení se do daného limitu vejdete. Není to však vždy tak jednoznačné! Pokud nemáte standardní příjmy, ale např. diety, nebo jiný typ pracovního poměru než HPP, je výpočet složitější. Výpočet se pak může v různých bankách lišit a některé banky vám nemusí být ochotny půjčit vůbec. V tu chvíli je tedy lepší obrátit se na hypotečního specialistu. Při konzultaci společně provedete výpočet a vy zjistíte, zda-li je půjčka ve vašich možnostech.

Pamatujte na LTV

Obecně je třeba pamatovat na to, že banky standardně neuvolní na váš záměr celou částku (tedy 100% LTV). Nyní je to maximálně 90%, často méně. Optimální z hlediska vyřizování nejlevnější hypotéky je počítat s LTV nižším nebo rovným 80%.

To prakticky znamená, že nemovitost, kterou kupujete, stavíte nebo rekonstruujete, bude mít pro banku o 20 % větší hodnotu, než vám na ní půjčí.

Praktický příklad: Chcete-li koupit byt za 3 miliony, banka vám dá nejlepší úrok v pásmu 80% LTV. Tedy v případě, že si od banky půjčíte 2,4 milionu korun a 20% – tedy 600 tisíc – budou vaše vlastní zdroje, dostanete se na nejlepší úrok.

„Obecně je třeba pamatovat na to, že banky standardně neuvolní na váš záměr celou částku (tedy 100 % LTV). Nyní je to maximálně 90 %, často méně. Optimální z hlediska vyřizování nejlevnější hypotéky je počítat s LTV nižším nebo rovným 80 %.“

Máte vlastní zdroje?

Z předchozího odstavce víme, že bude potřeba mít ideálně o 20 % prostředků více, než vám banka půjčí. Pokud je máte, tak nemusíte nic řešit a můžete přeskočit následující odstavec.

Co když vlastní zdroje nemám?

V tu chvíli je situace trochu složitější, ale nezoufejte, existují dvě cesty jak tuto situaci vyřešit.

Druhá zástava

Prvním řešením je druhá zástava, tedy situace, kdy dáte bance jako zajištění vaší pohledávky jinou vhodnou nemovitost. Tato nemovitost pak vykompenzuje neexistenci vlastních zdrojů. Pokud již vlastníte nemovitost vhodnou k zástavě, máte vyhráno. Pokud vhodnou nemovitost nevlastníte, může vám také vypomoci někdo z rodiny. Každopádně tímto způsobem lze získat 100% financí na váš záměr, i když nedisponujete vlastními zdroji.

Praktický příklad: Kupujete byt za 3 miliony, naspořeno máte 0 Kč. Jako druhá zástava poslouží dům rodičů s cenou 2 miliony korun. LTV bude nastaveno na 60 % a banka je ochotna půjčit 100 % kupní ceny.

Financování úvěrem

Druhým řešením je vzít si jiný úvěr, kterým tyto prostředky pokryjete. Konstrukce takového financování je ale náročná, a tak bych vám ji rozhodně nedoporučoval řešit bez zkušeného hypotečního poradce. Je potřeba myslet na to, že při této variantě bude celková splátka vždy vyšší, než při variantě s druhou zástavou.

Obě varianty dnes fungují, ale ani jedna bohužel není tak pohodlná, jako mít 20% vlastních zdrojů naspořených dopředu.

ZÁKLAD MÁME POJĎME NA PROCES ZÍSKÁNÍ HYPOTÉKY

Dobře, teď přichází ta část, kdy už chcete kupovat nemovitost. Hypotéku na výstavbu a rekonstrukci v tomto článku rozebírat nebudu, na výstavbu jsem napsal již napsal jiný článek, kde toto téma rozebírám, a pokud vás zajímá klikněte SEM.

Nyní tedy k procesu. Máme vybranou banku, kde nám půjčí danou sumu a mají i vhodné podmínky (nízká úroková sazba, odhad zdarma, účet zdarma, bez poplatků za sjednání hypotéky atd.) Nemovitost už máme také vybranou.

Prescoring a rezervační smlouva

Přestože jste si jistí, že nemáte nikde žádný rest a vše platíte, před podpisem jakékoliv smlouvy s realitkou nebo prodejcem nemovitosti, je vhodné udělat si tzv. prescoring, který ověří že v registrech není žádná negativní informace, která by zabránila poskytnutí hypotéky.

Riziko toho, že nejprve podepíšete rezervaci, kde se zavazujete zaplatit zálohu je v tom, že pokud prescoring dopadne špatně, tak můžete o danou zálohu přijít. Pokud ho tedy uděláte jako první, máte 70% pravděpodobnost, že hypotéku od banky dostanete, v případě že máte dobře vyřešeny i vlastní zdroje, pak se vaše šance zvyšuje téměř na 90 %.

Kompletní proces žádosti o hypotéku

Cílem je, aby vám banka schválila hypotéku na financování vašeho záměru.

K prescoringu nemusíte mít vyplněnou kompletní žádost, stačí základní údaje. Pokud však chcete pokračovat dál, je potřeba ji vyplnit pro banku kompletně. Jedná se o soubor informací jako osobní údaje, příjmy, práce, vzdělání, rodina, současná bytová situace, dále pak informace o kupované nemovitosti. Banka bude tyto informace vyhodnocovat po doložení tvrzení, které v ní uvádíte.

Jak budete vše dokládat?

  • Osobní údaje pomocí kopie dokladů.
  • Příjmy potvrzením od zaměstnavatele a výpisy z účtu, kam chodí mzda.
  • Vzdělaní a rodinu banky nekontrolují, nicméně pokud uvedete údaje nesprávně a banka na tuto skutečnost přijde, vystavujete se riziku, že vám v lepším případě půjčku nedá, v tom horším se může řešit tzv. úvěrový podvod. Ve vlastním zájmu proto vždy uvádějte pravdu, lež vás vždy velmi snadno dožene.
  • Cena nemovitosti je stanovena kupní cenou a z její hodnoty vám banka půjčí právě třeba 80 % ceny na její koupi. Tato cena musí ale být pro banku potvrzena odhadem. V případě, že odhad nevyjde, budete muset sáhnout hlouběji do vlastní kapsy nebo hledat jiné řešení.
  • Pokud vám odhad vyjde, tak už jen zbývá doložit nabývací titul k nemovitosti neboli kupní smlouvu – pro schválení hypotéky vám bude stačit její koncept.
  • Pokud se nevyskytnou jiné okolnosti, tak vám banka schválí hypotéku, a vy máte polovinu cesty k získaní bydlení za sebou.

„Pokud projdete prescoringem jako první, máte 70% pravděpodobnost, že hypotéku od banky dostanete, v případě že máte dobře vyřešeny i vlastní zdroje, pak se vaše šance zvyšuje téměř na 90 %.“

DRUHÁ POLOVINA ANEB CO SE DĚJE PO SCHVÁLENÍ ÚVĚRU

Když vám banka schválí hypotéku, je vhodné domluvit podpis kupní smlouvy a hypoteční smlouvy. Optimálně v jeden den.

Podpis hypotéky

Souhlas s podmínkami půjčky a čerpání úvěru a vašich následných povinností.

Převzetí smlouvy o úvěru a zástavní smlouvy k nemovitosti.

Podpis kupní smlouvy

Při závěrečném aktu koupě nemovitosti se většinou potkáte i s prodávajícím(i) a společně podepisujete kupní smlouvu. Kromě této smlouvy doporučuji po celou dobu řešit i smlouvu o úschově (advokátní, notářské či bankovní), která zaručuje, že peníze, které pošlete na nákup nemovitost vy i banka, se nedostanou k prodávajícímu dříve, než budete na katastru vlastníkem vy. Jedná se tedy o bezpečnostní prvek, aby se ani jedna ze stran (prodávající i kupující) nespálila a nepřišla o prostředky.

Zástavní smlouva

Dále se musí podepsat zástavní smlouvy, to je souhlas prodávajícího, že na nemovitosti, kterou doposud vlastní, se může pro banku zřídit zástava ve prospěch dluhu kupujícího. Zástava i kupní smlouva se musí úředně ověřit.

Po podpisu všech dokumentů se jako první do katastru vloží zástavní smlouva, na základě jejího vložení je pak možně čerpat finance směrem do úschovy nebo k prodávajícímu, pokud banka nemá ještě jiné podmínky, které je potřeba před čerpání prokázat, jako že určitě jich pár bude (minimálně tu, že jste vy již svou část kupí ceny zaplatili).

Změna vlastníka na katastru

Vy i banka jste peníze poslali, a na katastr proto byla vložena kupní smlouva, díky které bude proveden přepis nemovitosti na nového vlastníka. Po tomto dokončení banka ověřuje, že jste vlastníkem nemovitosti. Dále máte u nemovitosti, kterou ručíte, povinnost jejího pojištění, které může banka chtít vinkulovat (viz slovníček).

Následné povinnosti

Závisí především na tom, na co byla hypotéka určena. U hypotéky na koupi nemovitosti jich mnoho není. U hypotéky na rekonstrukci nebo výstavbu jsou zde pak povinnosti jako doložení kolaudace, prokázání prostavění půjčených peněz = nový odhad nebo jejich doložení pomocí faktur.

„Doporučuji po celou dobu řešit i smlouvu o úschově (advokátní, notářské či bankovní), která zaručuje, že peníze, které pošlete na nákup nemovitost vy i banka, se nedostanou k prodávajícímu dříve, než budete na katastru vlastníkem vy.“

JINÁ „HYPOTÉKA“ OD STAVEBNÍ SPOŘITELNY

Kromě hypotéky od banky, která funguje na principu anuitního splácení, se můžete setkat s „hypotékou“ od stavebních spořitelen. Název hypotéky sice nese, ale s hypotékou to, kromě zastavení nemovitosti, moc společného již nemá. Jedná se totiž o tzv. překlenovací meziúvěr ze stavebního spoření.

Co to znamená?

Nebudu zde nyní rozepisovat detaily, už tak je tento článek dost dlouhý, a toto téma rozeberu v budoucnu v samostatném článku. Zmíním jen několik základních věcí.

Úvěr má zpočátku nižší splátku, než má třeba hypotéka se stejnou úrokovou sazbou.

V prvních letech se platí dvě platby:

  1. Povinné dospořování minimální částky do stavebního spoření
  2. Úroky z poskytnuté půjčky

Úvěr se neumořuje (jistina neklesá) dokud nenaspoříte alespoň 35 – 40 % z půjčené částky, pak dojde k jeho tzv. překlopení a vy už platíte jen splátku za půjčku. Toto překlenutí často nastává až po polovině doby splatnosti a má za následek, že splátka vyskočí i o několik tisícovek.

Jak bych tento produkt shrnul? Pokud chcete platit jen nutná minima na dospořovací část, tak budete mít nízkou splátku na vrub tomu o kolik vám naroste splátka v následujících letech. Pokud s tímto typem úvěru však pracujete dobře, může být lehce výhodnější než hypotéka. Je však potřeba k němu přistupovat odpovědně, nebo vám v budoucnu může způsobit mnoho vrásek.

Poslední informace k těmto typům úvěrů je ta, že podmínky a administrativní žádost jsou díky zastaralosti stavebních spořitelen často administrativním peklem. Samotné čerpání úvěru je pak občas opravdu stresujícím byrokratickým během jako v pohádce o kohoutkovi a slepičce.

POZOR NA SLEVY!

„Nechci slevu zadarmo,“ říká známá věta z povídky Šimka a Grossmana z Exkurze do ZOO, kde se snaží profesor pro žáky sehnat od pokladní levnější vstupné za úplatu. Nejinak tomu bývá u hypoték, kde kromě standardních slev za účet, bývá klientům doporučeno pojištění schopnosti splácet. Nic proti tomuto pojištění, určitě je dobré řešit splacení úvěru v případě smrti, invalidity třetího stupně nebo pracovní neschopnosti. Ne vždy je toto pojištění pro klienty ale výhodné. Často bývá výrazně dražší než pojištění soukromé. Pojištění pak platíte ještě ke splátce úvěru a výrazně tak navyšuje RPSN vaší hypotéky.

Nejhorší variantou tohoto pojištění je však tzv. přeplacená varianta, kdy za pojištění zaplatíte třeba až 3,5 % z výše vaší hypotéky. U hypotéky na 3 miliony je to tedy 105 tisíc korun, doba trvaní pojistky je 5 let, to se rovna částce 1 750 Kč měsíčně. Na tři rizika, pokud je klient mladý a má dobrý zdravotní stav, tak pojištění úvěru u soukromé pojišťovny sežene i třeba okolo 1 000 – 1 300 Kč a s lepším rozsahem. Tato sleva na úrokové sazbě je tedy opravdu draze vykoupena, ale proč ne. Banka počítá s tím, že si to klienti nespočítají a ve vidině nižší sazby pominou náklady na její realizaci i to, že v celkových nákladech by s horší úrokovou sazbou zaplatili méně.

NA ZÁVĚR

V informacích, které jsem zde uvedl,  jsem se vás snažil informovat o základním průběhu a věcech, které se při něm mohou hodit. V praxi je tento proces často mnohem složitější a za mě si vyžaduje si plné soustředění, zjišťování a porovnávaní, aby vás vše zbytečně nestálo další peníze. Vše je vždy o vás, pokud vám na pár stovkách měsíčně nesejde, tak nic proti. Je potřeba však nezapomínat, že již za 5 let fixace může těch pár stovek měsíčně být v součtu již hezkých pár desítek tisíc. Lepší je se tedy zamyslet, jestli ty peníze raději necháte sobě nebo je dáte bance. A pokud toto nechcete porovnávat a řešit vy, spojte se s odborníkem, který vám ušetří cenné prostředky, kterými jsou čas, peníze a starosti.

SLOVNÍČEK POJMŮ

ČNB

Česká národní banka. Státní instituce, která reguluje finanční trh v České republice.

DTI (z angl. debt to income)

DTI je poměr dluhů ku příjmům. Tento ukazatel stanovoval, jakou maximální hypotéku vám banka může dát vůči vaším ročním příjmům jako jejich násobek.

Praktický příklad: Roční příjem byl 350 tisíc a DTI může být maximálně na hodnotě devítinásobku tohoto příjmu, banka vám takto půjčí maximálně 3 150 000 Kč (350×9).

DTSI (z angl. Debt Service to Income) 

Jedná se o poměr měsíčního příjmu domácnosti ku jejich závazkům (dluhům) je to procentuální sazba, která by dle ČNB neměla aktuálně přesáhnout 50 % tzn. že nemůžete mít splátky úvěru větší, než je polovina vašich celkových příjmů.

LTV (z angl. loan to value) 

LTV je další ukazatel pro hodnocení hypotéky, v překladu znamená „úvěr k hodnotě“. Má hlídat to, jestli půjčený obnos dosáhne maximální stanovené hranice hodnoty zástavy. Nyní je jeho optimum na 80%, maximum je 90%.

Praktický příklad: Kupujete-li byt za 3 miliony korun a odhad bytu potvrdí jeho tržní cenu. Banka vám tedy půjčí maximálně 80 – 90 % z jeho hodnoty tedy 2,4 – 2,7 milionu korun.

Fixace

Fixace znamená konkrétní časové období, kdy se úroková sazba nemůže změnit. Např.: 1, 3, 5, 8, 10 i více let.

Bonita

Jde o souhrnný termín, který označuje, jak vysokou hypotéku a splátku si můžete s ohledem na váš věk, příjem, závazky a celkové poměry vaší domácnosti dovolit.

Jistina

Jistina je částka dluhu, která čeká na splacení

Domácnost

Základní ekonomická jednotka, která žádá o hypotéku. Jde o soubor příjmů a výdajů všech jejích členů.

Anuitní splácení

Anuitní splácení znamená stálou měsíční splátku úvěru, jež je složena ze dvou částí – úroku a úmoru. V průběhu splácení úroková část splátky klesá a úmorová roste.

Úrok

Úrok je sazba v procentech, která vyjadřuje kolik zaplatíte navíc z půjčené částky v časovém období nejčastěji označeném jako p.a. – per annum tedy jako roční období.

Úmor

Úmor je ta část anuitní splátky, která snižuje jistinu – tedy aktuální dlužnou částku. 

RPSN

Roční procentní sazba nákladů. Kromě úrokové sazby za půjčené peníze, vstupují do hypotéky další poplatky, které hypotéku prodražují, ale nevstupují přímo do sazby. Jedná se například o pojištění úvěru v bance, poplatky na katastru, cena za odhad nemovitosti atd. RPSN má za úkol ukázat výhodnost dané půjčky, pokud je např.: Úrok 2 % a RPSN je na 4 %, znamená to, že daná půjčka je něčím nákladovější. RPSN by se mělo u hypotéky pohybovat maximálně kolem 0,1 – 0,3%.

Vinkulace

Banky si často jako podmínku k hypotéce dávají, že pojištění nemovitosti musí být tzv. vinkulované pro banku. To znamená, že pokud by nemovitost byla nějak poškozena a vznikl by nárok na plnění od pojišťovny, tak toto plnění nepůjde majiteli nemovitosti, ale bance na celé nebo částečné zaplacení dluhu, kterým byla nemovitost zatížena.

Druhy hypoték

–  Americká = neúčelová, tzv. hypotéka na cokoliv. Zastavíte-li vhodnou nemovitost, banka vám půjčí až 70 % její ceny na cokoliv (mimo podnikání). Úrok bývá vyšší než u účelové hypotéky a splatnost je max. 20 let.

–  Účelová hypotéka = hypotéka na bytovou potřebu – tedy bydlení (koupě, stavba a rekonstrukce).

Odhad nemovitosti

Bankou nebo znalcem vypracovaný posudek nemovitosti a její aktuální hodnoty pro banku.

Zástava

Nemovitost, kterou je zajištěna pohledávka. Jinými slovy to, co banka zabaví, pokud nebudete platit půjčku.